ในอดีตอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับการลงทุนในหุ้นและพันธบัตรต่ำ แต่การซื้อและขายทรัพย์สินทางกายภาพไม่ได้ง่ายนัก

ป้อนอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์หรืออนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ตราสารเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนได้รับความคุ้มค่าในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์โดยการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ด้วยผลตอบแทนจากดัชนีด้านอสังหาริมทรัพย์ อนุพันธเหลานี้ใชสัญญาแลกเปลี่ยนซึ่งบุคคลหนึ่งแลกเปลี่ยนความเสี่ยงหนึ่งไปอีก ด้วยวิธีนี้นักลงทุนจะได้รับความเสี่ยงทั้งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรือหนี้สินโดยไม่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือให้ยืมเงินกับอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน อ่านต่อเพื่อหาวิธีการทำงาน

บทนำเกี่ยวกับตราสารอนุพันธ์
ดัชนีความมั่งคั่งการลงทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (NCREIF) ดัชนีราคาทรัพย์สิน (NPI) เป็นดัชนีที่ยอมรับได้เพื่อเป็นเครื่องมือในการวัดประสิทธิภาพการลงทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เดิมทีพัฒนาขึ้นในปีพ. ศ. 2525 ดัชนีที่ไม่ได้ใช้ดำเนินการประกอบด้วยมากกว่า 7, 200 แห่งมูลค่ารวมประมาณ 315 พันล้านดอลลาร์ (ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2012) จากภูมิภาค U. S. และการใช้ที่ดินเพื่ออสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าดัชนีนี้จะเริ่มใช้งานมานานกว่า 20 ปี แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ข้อมูลนั้นมีความโปร่งใสมากพอที่จะทำให้สามารถติดตามประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้องและเหมาะสม ด้วยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและข้อมูลการทำธุรกรรมกลายเป็นเรื่องง่ายและเสียค่าใช้จ่ายน้อยลงดัชนีอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเกี่ยวข้องมากขึ้นซึ่งจะนำไปสู่การสร้างตลาดอนุพันธ์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

ตราสารอนุพันธ์ของอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการที่นักลงทุนจะได้รับความเสี่ยงจากทรัพย์สินโดยไม่จำเป็นต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์โดยการแทนที่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทนจากดัชนีชี้วัดด้านอสังหาริมทรัพย์ นี้ช่วยให้นักลงทุนเพื่อลดความต้องการเงินทุนล่วงหน้าของตนและเพื่อที่อยู่อาศัยพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในข้อเสียในขณะที่การให้กลยุทธ์การจัดการความเสี่ยงทางเลือก

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์แบ่งเป็นประเภทการลงทุนดังต่อไปนี้

-> ภาคเอกชน
หนี้ภาคเอกชน

ตราสารทุนสาธารณะ

• หนี้สาธารณะ
  

• การเปิดตัวสัญญาแลกเปลี่ยนตาม NPI ได้รับการพัฒนาสำหรับภาคเอกชน พวกเขาเป็นผู้นำสำหรับส่วนที่เหลือของอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาจนถึงปัจจุบัน อนุพันธ์ที่เสนอไว้ในดัชนี NCREIF คือ "สัญญาแลกเปลี่ยน" ที่มีหลายรูปแบบเพื่อให้นักลงทุนสามารถแลกเปลี่ยนความเสี่ยงจากการแข็งค่าหรือผลตอบแทนรวมของดัชนีได้หรือจากการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงจากการใช้ที่ดินหนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง
  

• วิธีหนึ่งคือ "ไปนาน" (จำลองการรับซื้อทรัพย์สิน) หรือ "ไปสั้น ๆ " (จำลองการขายทรัพย์สิน)อีกวิธีหนึ่งก็คือการแลกเปลี่ยนผลตอบแทนจากการลงทุนในดัชนี NCREIF ซึ่งแบ่งเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นซึ่งอาจจะไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถแลกเปลี่ยนผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานได้ อสังหาริมทรัพย์รายย่อย
  

• การแลกเปลี่ยนผลตอบแทนช่วยให้นักลงทุน 2 รายในฝั่งใดด้านหนึ่งแลกเปลี่ยนเพื่อดำเนินกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถทำได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว ในการทำเช่นนี้หนึ่งจะต้องซื้อหรือขายสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงที่แตกต่างกันโดยไม่มีโอกาสในการรักษาทรัพย์สินเดียวกันในรูปแบบการลงทุนเดียวกันเพื่อให้กลยุทธ์กลับคืนมา การแลกเปลี่ยนช่วยให้นักลงทุนสามารถปรับเปลี่ยนหรือปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนของตนในช่วงเวลาที่กำหนดโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่อยู่ในงบดุล โดยปกติจะมีการทำสัญญาเป็นเวลาสามปีโดยธนาคารเพื่อการลงทุนซึ่งทำหน้าที่เป็นสำนักหักบัญชีสำหรับกองทุน

ในกรณีที่นักลงทุนลงทุนผลตอบแทนจากดัชนี NCREIF เป็นเวลานานเขาหรือเธอจะยอมรับผลตอบแทนรวมของ NPI (จ่ายเป็นรายไตรมาส) ตามจำนวนที่กำหนดไว้และตกลงที่จะจ่ายอัตรา LIBOR บวกกับ spread ในจำนวนเดียวกัน คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจะได้รับกระแสเงินสดเหมือนกันในรูปแบบย้อนกลับจ่ายเงินค่าดัชนีรายไตรมาสและรับ LIBOR บวกกับส่วนต่าง

สมมติว่ามีนักลงทุนสำหรับทั้งสองฝ่ายของการค้านักลงทุน 2 รายที่ประสงค์จะซื้อทรัพย์สินประเภทหนึ่งสำหรับอีกรายหนึ่งอาจเป็นผู้ค้าผลตอบแทนของ NPI สำหรับประเภททรัพย์สินประเภทนั้น ๆ ตัวอย่างเช่นผู้บริหารพอร์ตโฟลิโอที่รู้สึกว่าเงินกองทุนของตนถูกจัดสรรเกินขีด จำกัด ให้กับคุณสมบัติของสำนักงานและที่จัดสรรให้กับภาคอุตสาหกรรมอาจเปลี่ยนบางส่วนของสำนักงานสำหรับโรงงานอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์

ส่วนของผู้ถือหุ้นภาครัฐ

ตราสารอนุพันธ์สำหรับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยใช้ผลตอบแทนรวมของ National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) เพื่อคำนวณกระแสเงินสด ได้รับการยอมรับ (สำหรับนักลงทุนรายใหญ่) หรือจ่ายเงิน (โดยผู้ลงทุนระยะสั้น)

ดัชนีนี้ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สาธารณะที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตัวรับ swap จ่าย LIBOR บวกกับการแพร่กระจายไปสู่การแลกเปลี่ยนดัชนีหนึ่งปีด้วยจำนวนเงินต้น 50 ล้านดอลลาร์และเขาหรือเธอจะได้รับการชำระเงินรายไตรมาสจากดัชนี NAREIT ที่ 50 ล้านดอลลาร์ อีกครั้งหนึ่งนักลงทุนจะได้รับความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สาธารณะอย่างเต็มที่โดยไม่ต้องซื้อสินทรัพย์ตัวเดียว

หนี้อสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากความกว้างและความลึกของช่วงเวลาที่มีความเสี่ยงแตกต่างกันไปจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่พบได้ในตลาดหลักทรัพย์ CMBS (CMBS) ในท้องตลาดนอกจากนี้ยังมีสัญญาซื้อขายล่วงหน้าอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับฐานะหนี้อสังหาริมทรัพย์ การแลกเปลี่ยนหนี้สาธารณะของอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามดัชนีของตลาด CMBS ดัชนีเหล่านี้ซึ่งแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่ช่วงปลายทศวรรษที่ 1990 เป็นต้นมา

เนื่องจากความกว้างและความลึกของข้อมูลจากการทำธุรกรรมเป็นจำนวนมาก (เทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตราสารทุน) ดัชนี CMBS เป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่ดีขึ้นสำหรับตลาดของตนมากกว่ากลุ่มคู่สัญญา ความแตกต่างที่น่าสังเกตมากที่สุดระหว่างสัญญาแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศกับการแปลงหนี้เป็นที่รับชำระเงินตาม LIBOR ได้รับ LIBOR

ลบ
การแพร่กระจายในทางตรงกันข้ามกับการแลกเปลี่ยนหุ้นซึ่งมักจะขึ้นอยู่กับ LIBOR

บวก การแพร่กระจาย เนื่องจากหลักทรัพย์ต้นแบบมักจะได้รับการสนับสนุนจากหนี้ระยะสั้นแบบหมุนเวียนระยะสั้นซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ LIBOR บวกกับ spread margin นี่คือการเปิดรับที่ส่งผ่านไปยังคู่สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาซื้อขายล่วงหน้าตราสารหนี้ภาคเอกชนเช่นสัญญาแลกเปลี่ยนเครดิต (default credit swaps หรือ CDSs) มักใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านเครดิต สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเช่นสัญญาแลกเปลี่ยนเงินกู้ให้คู่สัญญาในการแลกเปลี่ยนทั้งอัตราดอกเบี้ยและความเสี่ยงด้านเครดิตในขณะที่สินทรัพย์ (เป็นสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์) อยู่ในงบดุลของคู่สัญญา ดังนั้นผู้ให้กู้จำนองอาจป้องกันความเสี่ยงบางส่วนของพอร์ตการลงทุนของตราสารหนี้สำหรับเงื่อนไขการลงทุนต่างๆโดยไม่ต้องขายเงินกู้เอง ด้วยวิธีนี้นักลงทุนสามารถย้ายออกจากบางภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อพวกเขารู้สึกว่าผลตอบแทนที่ไม่ได้ชดเชยกับความเสี่ยงและจากนั้นฟื้นคืนเมื่อได้รับเมื่อตลาดสำหรับภาคเฉพาะที่ดีขึ้น บรรทัดล่าง เนื่องจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีความเข้มข้นสูงและมีสภาพคล่องค่อนข้างมากนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงพบว่าเป็นการยากที่จะป้องกันความเสี่ยงหรือใช้กลยุทธ์อัลฟา อสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นต้นทุนการทำธุรกรรมที่สูงและตลาดที่มีประสิทธิภาพน้อยกว่าหุ้นและพันธบัตรได้เพิ่มความยากในการปรับพอร์ตการลงทุนใหม่เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด

ตราสารอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยการอนุญาตให้นักลงทุนเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ด้านความเสี่ยงโดยเฉพาะโดยไม่จำเป็นต้องซื้อและขาย อนุพันธเหลานี้อนุญาตใหมีการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพยในกลุมอื่นหรือซื้อขายอสังหาริมทรัพยโดยมีอัตราดอกเบี้ยผันแปรบวกหรือลบนอยกวา

ความสามารถในการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงช่วยให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ยุทธวิธีในการลงทุนได้มากขึ้น ตอนนี้พวกเขาสามารถเข้าและออกจากสี่พื้นที่สี่เหลี่ยมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งช่วยให้สามารถบริหารความเสี่ยงได้มากขึ้นและมีศักยภาพในการเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในระยะสั้นหรือระยะยาว