การลงทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญในการสร้างตราสารทุนหรือพอร์ตการลงทุนตราสารหนี้ พวกเขาให้ความหลากหลายมากขึ้นผลตอบแทนรวมที่อาจสูงขึ้นและ / หรือลดความเสี่ยงโดยรวม ในระยะสั้นความสามารถในการสร้างรายได้เงินปันผลและการแข็งค่าของเงินทุนทำให้เป็นยอดเยี่ยมในการถ่วงดุลกับหุ้นพันธบัตรและเงินสด REITs โดยทั่วไปเป็นเจ้าของและ / หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ให้รายได้ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น คุณสามารถลงทุนใน บริษัท แยกหรือผ่านกองทุนรวมหรือกองทุนรวมที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ REIT มีให้เลือกหลายประเภท ที่นี่เรามองไปที่ไม่กี่หลักและผลตอบแทนทางประวัติศาสตร์ของพวกเขา ในตอนท้ายของบทความนี้คุณควรมีความคิดที่ดีขึ้นเมื่อใดและควรซื้ออะไร

ย้อนหลังย้อนหลัง REITs

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในประเภทสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในอดีต FTSE NAREIT Equity REIT Index คือสิ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่ใช้ในการประเมินประสิทธิภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสหรัฐอเมริกา ระหว่างปี 2533 ถึง พ.ศ. 2553 ดัชนีมีอัตราผลตอบแทนต่อปีเฉลี่ย 9.9% รองลงมาเป็นอันดับสองรองจากหุ้นระดับกลางซึ่งเฉลี่ย 10.3% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน ในการเปรียบเทียบสินทรัพย์ถาวรมีอัตราผลตอบแทนรายปี 7% ต่อปีและสินค้าโภคภัณฑ์เพียง 4.5% ต่อปี อสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการที่แย่ที่สุดในกลุ่มสินทรัพย์แปดประเภทในเวลาเพียงสองปีจาก 20 ปีในขณะที่รายได้คงที่เป็นผู้ดำเนินการที่แย่ที่สุดหกครั้งในช่วงเวลาเดียวกันนี้ 20 ปี

เมื่อไม่นานมานี้ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีสำหรับ REITs ระหว่างเดือนมีนาคม 2556 ถึงเดือนมีนาคมปีพ. ศ. 2556 สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยในช่วงระยะเวลา 20 ปีโดยมีค่า clocking เท่ากับ 9.85% ในช่วงเวลาดังกล่าว ในอดีตนักลงทุนมองหาผลตอบแทนได้ทำดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากกว่าตราสารหนี้ประเภทสินทรัพย์แบบดั้งเดิมเพื่อการนี้ พอร์ตการลงทุนที่สร้างขึ้นอย่างระมัดระวังควรพิจารณาทั้งสองอย่าง (เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีประเมินความไว้วางใจด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์)

REITs ค้าปลีก

ประมาณ 24% ของการลงทุนของ REIT อยู่ในห้างสรรพสินค้าและร้านค้าปลีกแบบ freestanding นี่หมายถึงการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งตามประเภทในอเมริกา สิ่งที่ศูนย์การค้าที่คุณบ่อยเป็นไปได้ที่เป็นเจ้าของโดย REIT เมื่อพิจารณาการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยอันดับแรกต้องพิจารณาอุตสาหกรรมค้าปลีกด้วย ปัจจุบันมีสุขภาพดีทางการเงินหรือไม่และแนวโน้มในอนาคตคืออะไร?

เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่า REITs รายได้สร้างรายได้จากค่าเช่าที่ผู้เช่าเรียกเก็บ หากร้านค้าปลีกกำลังประสบปัญหากระแสเงินสดเนื่องจากการขายที่ไม่ดีอาจเป็นไปได้ว่าพวกเขาอาจชะลอหรือแม้แต่ค่าเริ่มต้นสำหรับการชำระเงินรายเดือนเหล่านั้นในที่สุดก็ถูกบังคับให้ล้มละลาย ณ จุดที่ผู้เช่าใหม่จะต้องพบซึ่งไม่ง่ายดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่คุณต้องลงทุนใน REITs กับผู้เช่าช่วงที่แข็งแกร่งที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งรวมถึงร้านขายของชำและร้านปรับปรุงบ้าน

เมื่อคุณได้ทำการประเมินอุตสาหกรรมแล้วการมุ่งเน้นควรหันไปหา REITs เอง เช่นการลงทุนใด ๆ สิ่งสำคัญคือพวกเขามีผลกำไรดีงบดุลที่แข็งแกร่งและเป็นหนี้น้อยที่สุดโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระยะสั้นชนิด ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีค้าปลีก REIT ที่มีสถานะเงินสดที่สำคัญจะได้รับโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีในราคาที่มีความสุข บริษัท ที่ดำเนินกิจการที่ดีที่สุดจะได้รับประโยชน์จากสิ่งนี้

ที่กล่าวว่ามีความกังวลในระยะยาวสำหรับพื้นที่ REIT ค้าปลีกในการช้อปปิ้งที่เพิ่มมากขึ้นขยับออนไลน์ตรงข้ามกับรูปแบบห้างสรรพสินค้า เจ้าของพื้นที่ได้อย่างต่อเนื่องในการคิดค้นเพื่อเติมเต็มพื้นที่ของพวกเขาด้วยสำนักงานและผู้เช่าที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์อื่น ๆ แต่ subsector อยู่ภายใต้ความกดดัน (สำหรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โปรดดูที่ 7 ขั้นตอนในข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์)

REITs ที่อยู่อาศัย

REITs เหล่านี้เป็นของ REIT ที่เป็นเจ้าของและใช้งานอาคารอพาร์ทเมนต์เช่าหลายครอบครัวรวมถึงที่อยู่อาศัยที่ผลิตได้ เมื่อต้องการลงทุนใน REIT ประเภทนี้คุณควรพิจารณาปัจจัยหลายอย่างก่อนที่จะกระโดดเข้ามาตัวอย่างเช่นตลาดอพาร์ทเมนต์ที่ดีที่สุดมักจะเป็นที่ที่ความสามารถในการซื้อบ้านต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในสถานที่ต่างๆเช่นนิวยอร์กและลอสแอนเจลิสค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นของบ้านเดี่ยวจะส่งผลให้คนเช่าเพิ่มขึ้นซึ่งทำให้เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บค่าเช่าในแต่ละเดือนได้ เป็นผลให้ REITs ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดมีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ศูนย์เมืองขนาดใหญ่

ในแต่ละตลาดที่เฉพาะเจาะจงนักลงทุนควรมองหาประชากรและการเติบโตของงาน โดยทั่วไปเมื่อมีการไหลเข้าสุทธิของคนในเมืองเป็นเพราะงานมีพร้อมและเศรษฐกิจเติบโต อัตราว่างลงพร้อมกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นสัญญาณว่าความต้องการมีการปรับปรุง ตราบเท่าที่อุปทานอพาร์ทเมนต์ในตลาดหนึ่ง ๆ ยังคงต่ำและความต้องการยังเพิ่มขึ้น REITs ที่อยู่อาศัยควรทำผลได้ดี เช่นเดียวกับทุก บริษัท ผู้ที่มีงบดุลที่แข็งแกร่งและเงินทุนที่มีอยู่มากที่สุดจะทำดีที่สุด

REITs การดูแลสุขภาพ

การดูแลสุขภาพ REITs จะเป็น subsector ที่น่าสนใจในการเฝ้าดูขณะที่ชาวอเมริกันอายุและค่ารักษาพยาบาลยังคงปีนขึ้นไป การดูแลสุขภาพ REITs ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโรงพยาบาลศูนย์การแพทย์สิ่งอำนวยความสะดวกการพยาบาลและบ้านเกษียณอายุ ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์นี้เชื่อมโยงโดยตรงกับระบบการรักษาพยาบาล ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ของสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้พึ่งพาค่าธรรมเนียมการเข้าพัก Medicare และการจ่ายเงินคืน Medicaid รวมทั้งการจ่ายเงินส่วนตัว ตราบเท่าที่การระดมทุนของการดูแลสุขภาพเป็นเครื่องหมายคำถามเช่น REITs ด้านการดูแลสุขภาพ

สิ่งที่คุณควรมองหาใน REIT ด้านการดูแลสุขภาพประกอบด้วยกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายเช่นเดียวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โฟกัสอยู่ในระดับที่ดี แต่เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงของคุณ โดยทั่วไปการเพิ่มขึ้นของความต้องการบริการด้านสุขภาพ (ซึ่งควรจะเกิดขึ้นกับประชากรสูงอายุ) เป็นสิ่งที่ดีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพดังนั้นนอกเหนือไปจากความหลากหลายของลูกค้าและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้มองหา บริษัท ที่มีประสบการณ์ด้านการดูแลสุขภาพที่มีนัยสำคัญซึ่งงบดุลมีความแข็งแกร่งและสามารถเข้าถึงทุนต้นทุนต่ำได้สูง

สำนักงาน REITs

สำนักงาน REIT ลงทุนในอาคารสำนักงาน พวกเขาได้รับรายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าที่ลงนามโดยปกติแล้วสัญญาเช่าระยะยาว สี่คำถามมาถึงใจสำหรับทุกคนที่สนใจในการลงทุนในสำนักงาน REIT

สถานะของเศรษฐกิจคืออะไรและอัตราการว่างงานสูงเท่าไร?

1. อัตราว่างเช่นอะไร?
2. พื้นที่ที่ REIT ลงทุนในเชิงเศรษฐกิจอย่างไร?
3. มีเงินทุนเท่าไรสำหรับการซื้อกิจการ?
4. พยายามหา REIT ที่ลงทุนในฐานที่มั่นทางเศรษฐกิจ ตัวอย่างเช่นดีกว่าที่จะเป็นเจ้าของตึกที่มีค่าเฉลี่ยในกรุงวอชิงตันดีซีมากกว่าที่จะเป็นเจ้าของพื้นที่สำนักงานชั้นนำในเมืองดีทรอยต์ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โปรดดูที่ Find Fortune In Commercial Real Estate

) สินเชื่อที่อยู่อาศัย REITs

ประมาณ 10% ของเงินลงทุนใน REIT อยู่ในการจำนองเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ ที่รู้จักกันดี แต่ไม่จำเป็นว่าการลงทุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคือ Fannie Mae และ Freddie Mac ซึ่งเป็นวิสาหกิจที่รัฐบาลสนับสนุนการซื้อสินเชื่อจำนองในตลาดรอง

แต่เนื่องจาก REIT ประเภทนี้ลงทุนในการจำนองแทนการถือหุ้นไม่ได้หมายความว่ามันมาโดยไม่มีความเสี่ยง การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะแปลเป็นการลดลงของการจำนอง REIT ค่าหนังสือขับรถราคาหุ้นลดลง นอกจากนี้ REITs จำนองได้รับเงินทุนจำนวนมากผ่านการเสนอขายตราสารหนี้ที่มีหลักประกันและไม่มีหลักประกัน หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นการจัดหาเงินทุนในอนาคตจะมีราคาแพงมากขึ้นซึ่งจะช่วยลดมูลค่าของสินเชื่อ ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำโดยมีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น REIT ค้าประกันส่วนใหญ่จะลดมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหุ้น เคล็ดลับคือการหาสิ่งที่ถูกต้อง (เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยในผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Trusts

. ) คีย์การประเมิน REIT ใด ๆ

ฉันได้พูดคุยเกี่ยวกับประเภทเฉพาะของ REITs เป็น เช่นเดียวกับสิ่งที่มองหาเมื่อการลงทุนในพวกเขา อย่างไรก็ตามมีบางสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อประเมิน REIT ประกอบด้วย:

REITs เป็นเงินลงทุนทั้งหมดที่แท้จริง ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงพร้อมกับการแข็งค่าของเงินทุนระยะปานกลาง มองหา บริษัท ที่ทำงานได้ดีในอดีตเพื่อให้ทั้งสองฝ่าย

1. ไม่เหมือนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม REIT จำนวนมากมีการซื้อขายในตลาดหุ้น คุณจะได้รับความหลากหลายของอสังหาริมทรัพย์ให้โดยไม่ต้องถูกล็อคในระยะยาว เรื่องสภาพคล่อง
2. ค่าเสื่อมราคามีแนวโน้มที่จะคุยโวมูลค่าการลงทุนลดลง ดังนั้นแทนที่จะใช้อัตราการจ่ายเงิน (นักลงทุนใช้เงินปันผล) ในการประเมิน REIT ดูจากเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) แทน ซึ่งหมายถึงรายได้สุทธิหักด้วยการขายทรัพย์สินใด ๆ ในปีหนึ่งและค่าเสื่อมราคา เพียงแค่จ่ายเงินปันผลต่อหุ้นและหารด้วย FFO ต่อหุ้นผลผลิตที่สูงขึ้นจะดีกว่า
3. การจัดการที่แข็งแกร่งทำให้เกิดความแตกต่าง มองหา บริษัท ที่ได้รับรอบระยะหนึ่งหรืออย่างน้อยมีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์มากมาย
4. การนับคุณภาพ ลงทุนเฉพาะใน REIT ที่มีคุณสมบัติและผู้เช่าที่ยอดเยี่ยม
5. พิจารณาซื้อกองทุนรวมหรือ ETF ที่ลงทุนใน REIT และออกจากการวิจัยและซื้อให้กับผู้เชี่ยวชาญ
6. ด้านล่าง

รัฐบาลกลางทำให้นักลงทุนสามารถซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้จนถึงปีพ. ศ. 2503 อย่างไรก็ตามในช่วงทศวรรษที่ผ่านมานักลงทุนรายย่อยได้รับ REITs เหตุผลของการนี้รวมถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำซึ่งบังคับให้นักลงทุนมองไกลกว่าพันธบัตรสำหรับการลงทุนสร้างรายได้การถือกำเนิดของกองทุนแลกเปลี่ยนการซื้อขายและกองทุนรวมที่มุ่งเน้นไปที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และจนกระทั่งวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ 2007-08, เป็นส่วนหนึ่งของชาวอเมริกันในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ที่มีตัวตนอื่น ๆ REITs เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ ทั้งหมดในปี 2008 ประสบปัญหาอย่างมาก แต่อย่างไรก็ตามเรื่องนี้พวกเขายังคงเป็นสิ่งที่ยอดเยี่ยมสำหรับการลงทุนที่หลากหลาย

สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดูข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการเสียภาษี REIT และได้รับการลงทุนแบบ Round-Trip ด้วย REITs นานาชาติ