สินเชื่อจำนองพื้นฐานสองประเภทสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะต้องพิจารณาคืออัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ การจำนองอัตราคงที่ง่ายและตรงไปตรงมา: อัตราดอกเบี้ยและดังนั้นการชำระเงินรายเดือนจะคงที่ตลอดระยะเวลาของเงินกู้ในขณะที่ทำเงินกู้ การจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับเปลี่ยนได้ (Differential Rate Mortgages หรือ ARMs) ต่างจากอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากผู้กู้และจำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละเดือนจะเปลี่ยนแปลงไปตามระยะเวลาของเงินกู้

การจำนองอัตราการเปลี่ยนแปลงจะขึ้นต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งเรียกเก็บจากระยะเวลาที่กำหนดไว้ที่จุดเริ่มต้นของเงินกู้โดยปกติจะเป็น 3, 5 หรือ 7 ปี ตัวอย่างเช่นอัตราเริ่มต้นของการจำนองอัตรา 7/1 มีผลบังคับใช้สำหรับเจ็ดปีแรกของระยะเวลาเงินกู้หลังจากนั้นจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยปีละครั้ง การปรับอัตราดอกเบี้ยเป็นระยะ ๆ คำนวณโดยใช้อัตราอ้างอิงเช่น LIBOR (London Interbank Offered Rate) รวมถึงพรีเมี่ยมจากเบี้ยประกันปกติของผู้ให้กู้และความน่าเชื่อถือของผู้กู้ การปรับอัตราดอกเบี้ยบางประเภทปรับปีละบางครั้งปรับทุกหกเดือนและบางครั้งสามารถปรับได้บ่อยเท่าเดือน การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงในจำนวนเงินที่ชำระต่อเดือน

ประโยชน์ที่ดึงดูดผู้กู้จำนวนมากให้จำนองอัตราที่มีการเปลี่ยนแปลงคืออัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่เรียกเก็บจากส่วนแรกของเงินกู้โดยปกติจะต่ำกว่าอัตราที่ดีที่สุดที่มีอยู่ในการจำนองอัตราคงที่เทียบเคียง ด้วยอัตราการเริ่มต้นที่เป็นเปอร์เซ็นต์หรือต่ำกว่าผู้กู้สามารถประหยัดเงินจำนวนมากและจ่ายเงินมากขึ้นของเงินกู้ยืมหลักในช่วงเริ่มต้นของการจำนองอัตราตัวแปร อย่างไรก็ตามมีข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในการจำนองอัตราการเปลี่ยนแปลงที่ผู้กู้ควรพิจารณา

ความเสี่ยงหลักที่เกิดจากการจำนองอัตราการเปลี่ยนแปลงคืออัตราการขึ้นดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ผู้กู้เห็นการเพิ่มรายเดือนเป็นจำนวนมากดังนั้นเขาจึงไม่สามารถจ่ายเงินได้ การชำระเงิน ปัจจัยสำคัญในการเร่งรัดวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2551 เป็นจำนวนมากที่ผู้กู้จำนองมีอัตราการเปลี่ยนแปลงได้ถูกกดดันด้วยการชำระเงินรายเดือนที่สูงชันมากเกินไปสำหรับพวกเขาที่จะจ่ายเงินทำให้เกิดการผิดนัดชำระเงินค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญอย่างกว้างขวาง

เพื่อให้ทราบว่ายอดการชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อมีการปรับอัตราดอกเบี้ยแบบอัตราตัวแปรการชำระเงินเป็นรายเดือนในเงินกู้จำนอง 160,000 เหรียญที่ 3 ดอกเบี้ย 5% อยู่ที่ประมาณ 700 เหรียญต่อเดือน หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นถึง 8 5%, การชำระเงินรายเดือนเกือบสองเท่าทะยานไปกว่า $ 1, 200 ต่อเดือน

การปรับอัตราค่าแรก ๆ ที่เกิดขึ้นกับการจำนองอัตราที่มีการเปลี่ยนแปลงคือโดยปกติจะใหญ่ที่สุดเนื่องจากปรับอัตราดอกเบี้ยเพื่อเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีการปรับในอนาคตเกิดขึ้นบ่อยครั้งมากขึ้นเมื่ออัตราไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก

วิธีหนึ่งในการลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นคือการได้รับเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรได้โดยมีจำนวนเงินฝากที่ดีซึ่งเป็นขีด จำกัด สูงสุดที่อัตราดอกเบี้ยหรือการจ่ายรายเดือนจะเพิ่มขึ้นเมื่อใดก็ได้ การจำนองอัตราบางประเภทยังมีวงเงินสูงสุดสำหรับจำนวนเงินทั้งหมดโดยที่อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นตลอดระยะเวลาเงินกู้ได้ อย่างไรก็ตามผู้กู้จำเป็นต้องอ่านพิมพ์ดีดเนื่องจากบางครั้งตัวพิมพ์ใหญ่ไม่สามารถใช้กับการปรับอัตราค่าแรก ๆ ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยได้มากที่สุด

ยากที่จะเข้าใจเงื่อนไขการกู้ยืมเงิน

เนื่องจากการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบมีความแตกต่างมีความซับซ้อนกว่าเงินกู้ยืมแบบคงที่ดังนั้นจึงอาจทำให้ผู้กู้เข้าใจเงื่อนไขที่แน่นอนของการกู้ได้ ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความยืดหยุ่นอย่างมากเกี่ยวกับองค์ประกอบของเงินกู้เช่นตัวพิมพ์ใหญ่มาตรฐานที่ใช้สำหรับการปรับค่าใช้จ่ายและอัตรากำไรขั้นต้น เป็นเรื่องง่ายสำหรับผู้กู้ที่จะไม่เข้าใจเงื่อนไขที่ซับซ้อนและเชื่อมโยงกันของเงินให้กู้ยืมซึ่งอาจนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงการชำระเงินรายเดือนที่ไม่คาดคิดและมีปัญหา ตัวอย่างเช่นตามที่อ้างถึงข้างต้นเป็นตัวอย่างที่ผู้ยืมเชื่อว่าเขาได้รับความคุ้มครองจากการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากโดยการเพิ่มขึ้นของการปรับแต่ละครั้ง แต่เขาไม่สามารถสังเกตได้ว่าวงเงินไม่ได้ใช้กับการปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งแรก

เงินกู้ลดลง

ความเสี่ยงหนึ่งที่เกิดจากการจำนองในอัตราที่ผันแปรคือเงินกู้ยืมที่ตัดเป็นค่าลบซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ผู้กู้สามารถชำระหนี้ได้มากขึ้นหลังจากจ่ายเงินกู้ยืมเป็นเวลาหลายปีกว่าที่เขาทำในตอนต้น ของเงินให้กู้ยืม เหตุผลในการนี้เป็นปกติเนื่องจากเงินกู้มีขีด จำกัด กับจำนวนเงินที่ชำระเงินรายเดือนสามารถเพิ่มได้ แต่ยอดดังกล่าวไม่ตรงกับจำนวนเงินที่อัตราดอกเบี้ยจะได้รับอนุญาตให้เพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลให้สถานการณ์ที่จำนวนเงินที่ชำระรายเดือนไม่ครอบคลุมดอกเบี้ยทั้งหมดเนื่องจากในเงินกู้ ส่วนที่เหลือจากนั้นจะถูกบวกเข้ากับหนี้สินรวมของผู้กู้ซึ่งเป็นยอดเงินต้นซึ่งส่งผลให้ผู้กู้ต้องเสียดอกเบี้ย